Préstamos para Terrenos

El terreno es el tipo de activo más difícil de financiar, y las condiciones lo reflejan con honestidad. Una parcela vacía no genera ingresos, cuesta dinero mantenerla y, en un mercado lento, es lo último que se vende. Los prestamistas lo incorporan al precio: el apalancamiento queda bastante por debajo del de un edificio, las tasas están por encima de los otros programas y los plazos son cortos.

No todos los terrenos se tratan igual. Un lote terminado —fraccionado, con uso aprobado, con servicios en la calle y un constructor listo para sacar permisos— está cerca de una operación de construcción y recibe el mejor trato. Un terreno con uso aprobado pero sin infraestructura queda un escalón atrás. La tierra bruta, sin zonificación aprobada y sin servicios, es la más difícil de todas, porque el camino entre lo que es y lo que podría ser pasa por un trámite de permisos que nadie controla.

La salida es toda la pregunta del análisis. El constructor que reserva lotes por delante de su cronograma de obra tiene una salida fuerte: el terreno pasa a ser la garantía de un préstamo de construcción con fecha conocida. El inversionista que compra esperando plusvalía tiene una más débil, porque el repago depende de conseguir un comprador y no de un plan ya en marcha. Prevea que le pidan, en términos concretos, qué cancela este préstamo y cuándo.

Como el expediente es más chico que el de un edificio —no hay registro de alquileres ni estados operativos—, estas operaciones pueden cerrar rápido una vez que el título y la mensura están limpios. Donde se traban es en los permisos: una consulta de zonificación todavía sin respuesta demora un cierre más que cualquier documento.