Préstamos de Construcción Ground-Up

Un préstamo de construcción ground-up financia un edificio que todavía no existe, así que se analiza contra un juego de planos y un presupuesto, no contra un activo en pie. El dinero se libera por avances atados a etapas terminadas —cimientos, estructura, cerramiento, terminaciones— con una inspección antes de cada uno. El constructor ejecuta y después se le reembolsa; por eso un cronograma de valores realista pesa tanto como el monto total.

El apalancamiento se cotiza de dos maneras a la vez y las dos rigen: un porcentaje del costo total del proyecto y un porcentaje del presupuesto de construcción. El primero define cuánto capital propio aporta el desarrollador; el segundo, cuánto de la obra sostiene el préstamo. Un terreno ya comprado y libre de deuda suele computar dentro del aporte propio, y es lo que permite que un constructor que venía reservando lotes arranque una obra sin poner un cheque grande.

Los pagos son de solo interés durante la obra y corren solo sobre lo desembolsado, así que el costo de mantenimiento empieza chico y crece con el edificio. Es deliberado: no hay renta ni venta hasta el certificado de ocupación, y una cuota con amortización desde el primer mes saldría del bolsillo del desarrollador.

Prevea presentar planos con permiso aprobado, presupuesto por partidas, póliza de builder's risk, licencia del contratista con su historial de obras terminadas, y una salida definida: la venta o un préstamo de reemplazo ya previsto para cuando el edificio esté listo. El prestamista va a exigir primera hipoteca sobre el terreno.